以房养老靠得住吗

房产“倒按揭”改善老年生活

新业务遇到老观念，没了房子，心里没底，不少老人难以接受

浙江宁波的夏保富今年62岁，和妻子两人在一起生活。两位老人拥有两套住房，一套自住，一套闲置着。最近夏保富听说中信银行(601998,股吧)开办了一项新业务“养老按揭”贷款业务，对此非常感兴趣。他琢磨着将自己闲置的那套住房抵押出去，每月就能从银行获得一笔不菲的贷款，补贴一下家用。“我现在每月有一笔退休金，数额不高，老伴以前是做生意的，现在没有收入来源。老两口就靠着我那点退休金生活，显得有点捉襟见肘。”

夏保富的那套房子按照目前的市价算下来大约值200万元左右。客户经理帮他算了算，以这套房产做抵押，他能从银行申请120万元左右的贷款，按照10年的贷款期限，能每月从银行获得贷款几千元至1万元左右。

“这样我们的生活质量就能大大改善了。”夏保富早已把自己办这项业务的利弊算得清清楚楚。“孩子们现在都有自己的房子，我们这些房子留给他们也没多大意思。如果他们真的对这个房子感兴趣，多年后还能按照当初核定的价格，自己还本付息把房子抵回来，孩子们也不会记恨我们。这不像卖房子，一下子卖了就没了。而且对我们老人来说，当真把房子卖了，拿着那一笔巨款，也不知道怎么去花。存银行吧，算上物价上涨的因素，几年下来也不值几个钱了。”

“以房养老”这个在中国人眼中还略显陌生的词，如今已渐渐进入百姓的视野。目前中信银行推出了一项养老按揭贷款业务，通过这项业务，年满55周岁以上的老年人，可以自己名下的房产做抵押，经银行评估后核定一个贷款总额度，然后按月从银行获得贷款，这些贷款可用于各类日常消费、生活费用支出和医疗卫生支出等养老用途。用来抵押的房子可以是老年人正在居住使用的住房。

此外，老年人法定的赡养人，如老年人子女，也可以作为借款人，以自己的房产作为抵押，从银行申请贷款供父母养老。这种情况下，赡养人必须有两套或者以上的自有住房。

据中信银行总行零售银行部总经理杨晓介绍，养老按揭贷款业务实质上是以住房为抵押的反向抵押贷款，即“倒按揭”。中信银行推出的养老按揭贷款的累计贷款金额最高不超过抵押住房评估价值的60%，每月支付的养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，贷款利率按照目前的基准利率执行。到期后，借款人可以原来核定的价格，还本付息后将房产赎回。如果借款人最后不能偿还贷款，银行将房产出售，所得收入用来偿还贷款本息，剩余部分再归还给借款人。

然而，对于这项新兴业务，不少老人还是难以接受。北京的李兴邦今年65岁，老两口一直和儿子同住。最近儿子已经结婚，但是面对居高的房价，老李实在无力再添置一套房子给儿子做婚房。老李和老伴退休金不算高，每月花销后剩不下多少钱。听说养老按揭贷款业务后，李兴邦摇摇头说：“老年人不讲究什么高生活水准了，有多少就花多少。如果把房子抵押出去，钱倒是宽松了，但这不是在吃老本吗?落到最后，钱花了，房子也没了，那还能给儿子留下点什么啊?我当初买房的钱，跟现在没法比，现在这房价，我儿子到最后也不定能买得起。真这么干了，不是给孩子添乱吗?有个房子在，终归心里还是有底些。”

基本养老之外的“锦上添花”

前提条件是城市化水平相对较高、房地产市场比较成熟

近日，北京市公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，提出鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。目前，除中信银行打算推出养老按揭贷款方式的以房养老外，一些房地产中介也涉足以房养老市场，针对有两套住房以上的老年人提供“倒按揭”业务。保险公司也参与研发“倒按揭”产品，但至今没有推出相关业务。“以房养老”的方式正逐步引起社会各方的关注。

然而，以中信银行推出的养老按揭贷款为例，商业机构开展这项业务时也遇到了难题。杨晓坦言，现在商业银行最担心的是，贷款到期后，抵押房产的处置。目前在我国还没有一个完善的抵押房产处置市场，抵押房产的处置程序繁复，涉及很多不确定的因素，房产处置变现有一定的难度，这样会给银行等商业机构带来不小的风险。因此需要优化房产处置的市场环境，建立起一个相对完善、顺畅的房产处置平台，提升商业机构参与的积极性。

“以房养老”的方式在国外早已盛行，并且建立起了一个完善的服务体系。以美国为例。虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。老年人将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，金融机构每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。一般情况下，信托公司也会参与其中，将银行的房产抵押贷款进行资产证券化，分散银行的经营风险。

此外，在新加坡，60岁以上的老年人可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，偿还贷款本息后的剩余部分交给其继承人。

“在国外，政府部门为了支持"以房养老"方式，会出台各种扶持政策。比如，建立专门的中介机构，以便承担贷款机构的风险，或者给予贷款贴息，减低借款人的成本。”杨晓介绍说。

“目前我们推出的养老按揭贷款业务主要针对的是有富余房产的人群，并且他们愿意以房产抵押获取养老资金，以改善老年生活。因此，这一产品并不能完全解决全社会的养老问题，只是对现有养老保障体系的一种补充和探索，主要是满足现有客户的一种养老需求。”杨晓说。

中国社会科学院人口与劳动经济研究所社会保障室程杰博士认为，“以房养老”与住房按揭贷款本质上差不多，都是预期支出和预期收入的贴现，是一种金融创新方式。对于老年人福利改善主要体现在，提供了实现未来资产价值提前变现的渠道，从而有利于提高老年人在整个老年阶段的收入水平和消费水平。这并不属于养老保障体系范畴，因为它既不具有社会保险的属性，也不具有公共服务的属性，而仅仅是在基本养老需求得到满足情况下的一种补充养老工具。其推行的前提条件是，城市化水平相对较高，同时房地产市场比较成熟，这两点在我国都需要进一步完善。

更多老人亟待“雪中送炭”

养老制度建设要先行，逐步提高养老保险待遇，实现养老保障城乡一体化

“以房养老”让各方再度聚焦中国应对人口老龄化的话题。如果说“以房养老”是对有产老人的“锦上添花”，那么当前更应该着力解决对欠缺基本养老保障老人的“雪中送炭”。

当前我国老龄人口基数大，增长快，特别是农村老龄人口多，而相应的养老保障和服务发展较为滞后。

据国家统计局公布的第六次人口普查结果显示，我国60岁以上人口的占比已达13.26%，同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升了2.93个百分点。同时，根据全国老龄委预测，“十二五”时期将是我国人口老龄化加速发展期，预计到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。尤其，在大量农村青壮年劳动力迁移到城市的情况下，农村老龄化程度更深，目前60岁以上老年人已经超过1亿人，根据预测，预计2020年农村老年人将接近1.4亿人农村老龄化水平将达到21%。

与此同时，我国的养老公共服务体系却相对薄弱，日趋严重的人口老龄化问题对社会养老服务形成了巨大的挑战。如何加快发展适应人口老龄化的社会化服务体系，完善社会养老保障体系，已成为社会广泛关注的重大问题。

程杰指出，当前我国养老保障体系的核心是社会养老保险，主要包括城镇职工基本养老保险、新型城镇居民养老保险、新型农村居民养老保险等制度，而老年人福利、家庭养老等是养老保障体系的主要补充。中国的养老问题重点应该是完善覆盖城乡居民的养老保障体系，尤其是要加快社会养老保险制度建设，提高养老保险的覆盖率，实现各项养老保险制度之间、地区之间的转移接续，并逐步提高养老保险待遇。

针对我国农村老龄人口多，养老保障水平不高的特点，有专家指出，要加大农村养老保障水平，对已经实现非农就业或从农村迁移到城镇的农村人口，应该设计和完善进入城镇社会保障体系的制度通道;对从事传统农业生产的农村人口，应在养老保险覆盖的基础上增强土地的保障功能;对最为贫困的农村人口，社会保障制度应对他们提供“兜底”功能，完善农村最低生活保障制度，最终要实现城乡一体化的社会养老保障体制，实现社会养老保障体系整合。

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